Este guia não substitui a orientação de um responsável técnico para o seu caso, mas ajuda a saber o que perguntar e o que exigir.
O que todo síndico
pergunta sobre manutenção.
Manutenção preventiva em condomínio é obrigatória?
A conservação do prédio é dever do síndico pelo Código Civil (art. 1.348). A norma ABNT NBR 5674 diz como esse cuidado deve ser organizado: um programa de manutenção com o que fazer, quando e por quem, e o registro de cada serviço. Sem plano e sem registro, o síndico fica exposto se algo der errado.
Qual a diferença entre manutenção corretiva, preventiva e preditiva?
Corretiva é consertar depois que quebrou. Preventiva é agir em datas programadas para evitar a quebra. Preditiva é medir o equipamento (temperatura, vibração, consumo) e agir quando os números indicam desgaste. Um bom plano mistura as três.
De quanto em quanto tempo limpar a caixa d'água?
A recomendação mais usada é a cada 6 meses, com certificado de limpeza e desinfecção guardado. Em prédio com muita gente ou com histórico de problema, vale encurtar o intervalo.
O que a NR-10 exige de quem mexe na parte elétrica do prédio?
Só pode trabalhar em instalação elétrica quem é qualificado ou habilitado e tem o treinamento da NR-10, com reciclagem a cada 2 anos. Prédios com carga instalada acima de 75 kW precisam manter o Prontuário das Instalações Elétricas.
E a NR-35, de trabalho em altura?
Vale para todo serviço acima de 2 metros com risco de queda, como fachada, telhado e caixa d'água. O trabalhador precisa de treinamento, reciclagem a cada 2 anos, exame médico em dia e permissão de trabalho emitida antes do serviço.
O condomínio precisa de PMOC para o ar-condicionado?
A Lei 13.589/2018 obriga ambientes climatizados de uso coletivo a terem o PMOC, o Plano de Manutenção, Operação e Controle, com um responsável técnico. Ele organiza a limpeza de filtros e dutos e protege a qualidade do ar.
O morador pode reformar o apartamento sem avisar o síndico?
Não. Pela ABNT NBR 16280, antes da obra o morador entrega ao síndico um plano de reforma assinado por um responsável técnico, com ART ou RRT. O síndico pode impedir a obra que coloque o prédio em risco.
Qual a manutenção dos extintores?
A inspeção visual é frequente e a manutenção completa, com recarga quando necessário, é anual. O teste hidrostático do cilindro é a cada 5 anos. Extintor vencido costuma travar a renovação do AVCB.
Contrato mensal ou chamado avulso: o que compensa?
O avulso resolve o problema do dia. O contrato mensal cuida da preventiva, deixa o histórico registrado e costuma reduzir as emergências. Para o prédio com muitos sistemas (bombas, elétrica, hidráulica, ar-condicionado), o contrato tende a sair mais barato no ano.
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