Como contratar empresa de manutenção predial: o que conferir antes de assinar
27/10/2026 · 6 min de leitura
Comece pelo prédio, não pela proposta
Antes de pedir orçamento, faça uma lista do que o prédio tem: bombas e reservatórios, quadros elétricos, gerador, ar-condicionado, elevadores, portões, iluminação de emergência, extintores e hidrantes. Anote também o que já deu problema nos últimos 12 meses e o que está vencido ou perto de vencer.
Essa lista é o que permite comparar propostas. Sem ela, cada empresa orça o que quer e os valores não falam da mesma coisa.
Desconfie de preço fechado sem visita. Quem orça manutenção sem ver o prédio está adivinhando, e a diferença aparece depois, no que "não estava incluído".
O que a proposta precisa dizer
Uma proposta de manutenção predial precisa responder, por escrito, a estas perguntas:
- Quais sistemas estão cobertos. Não basta "manutenção predial". Cada sistema do prédio deve aparecer na lista: hidráulica, elétrica, ar-condicionado, civil, e assim por diante.
- O que é feito em cada um. Inspeção visual, limpeza, teste, medição, ajuste. A ABNT NBR 5674 chama isso de programa de manutenção e pede que ele exista por escrito.
- Com que frequência. Semanal, mensal, semestral. A limpeza da caixa d'água, por exemplo, não tem a mesma frequência da inspeção do quadro elétrico.
- Quanto tempo para atender quando algo para. Prazo para chegar e prazo para resolver, separados. "Atendimento rápido" não é prazo.
- Quantas pessoas e quantas horas. Equipe fixa no prédio, visitas programadas ou os dois. Horas que sobram em um mês podem ou não ser aproveitadas no seguinte.
- Quem é o responsável técnico, quando o serviço exige um, e qual é o canal de contato para o dia a dia.
- Como o serviço é registrado. Relatório de cada visita, com o que foi feito, foto quando couber e o que ficou pendente.
- O que acontece se o prazo não for cumprido. Desconto, reposição de horas ou outra compensação, escrita no contrato.
O que costuma ficar de fora
A maioria das propostas de manutenção cobre a mão de obra da rotina. Confira se estão incluídos ou não:
- Peças e materiais. Lâmpadas, disjuntores, registros, filtros. Alguns contratos incluem materiais de consumo e deixam peças de fora.
- Serviços de terceiros, como a empresa de elevadores ou o laudo de para-raios. O contrato de manutenção pode acompanhar esses fornecedores, mas raramente os substitui.
- Emergência fora do horário. Se a bomba para no domingo, qual é o prazo e qual é o custo.
- Obras e reformas. Trocar um piso ou refazer uma prumada não é manutenção. Precisa de orçamento próprio.
Quando algo não está escrito, pergunte e peça para incluir na proposta. O que fica na conversa não existe na hora da cobrança.
A M5 faz a visita técnica e entrega a proposta com escopo, frequência e prazos por escrito.
Os documentos da empresa
Quem contrata também responde pelo que acontece dentro do prédio. Antes de assinar, peça:
- CNPJ ativo e nota fiscal de serviço em cada cobrança.
- Treinamentos da equipe dentro da validade: NR-10 para quem mexe em instalação elétrica e NR-35 para trabalho acima de 2 metros, com o atestado de saúde ocupacional de cada profissional.
- Seguro de responsabilidade civil, que cobre dano causado pela equipe ao prédio ou a terceiros.
- Responsável técnico registrado no conselho da profissão, quando o tipo de serviço exigir.
- Referências de prédios parecidos com o seu, de preferência em operação há mais de um ano.
Compare com a mesma régua
Com as propostas na mão, monte uma tabela simples: sistema por sistema, o que cada empresa faz, com que frequência e em quanto tempo atende. Só depois olhe o valor.
A proposta mais barata costuma ser a que cobre menos. Isso não é um problema, desde que você saiba o que está deixando de fora e quanto vai pagar à parte por isso.
Antes de assinar
Leia o contrato procurando quatro cláusulas: o prazo, a regra de reajuste, a forma de saída e a transição. A saída deve prever aviso prévio razoável para os dois lados. A transição deve garantir que o histórico de manutenção, as chaves e os acessos ficam com o prédio, não com o fornecedor.
Um contrato bem escrito protege as duas partes. Ele diz o que o prédio vai receber e o que a empresa vai entregar, mês a mês, sem depender da memória de ninguém.
